gestion de patrimoine
Nous contacter

ORNAY FINANCE
22 place Léon Bugnot
85000 La Roche sur Yon
Tél : 02 51 37 03 30
Fax : 02 51 05 42 33

La location meublée

Une location est considérée comme étant meublée lorsque le logement est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante (cuisine équipée, en bon état de fonctionnement et pourvue des matériels nécessaires, salle de bain, ou salle d’eau fonctionnelle, lit, penderie et meubles de rangement, tables, chaises, canapé, rideaux, etc.) et proportionnés à l’importance des lieux.

Rien ne doit être ajouté par le locataire qui peut ainsi entrer dans les lieux avec ses seuls effets personnels.

La location en meublé non professionnel peut concerner tous les locaux d’habitation, y compris les résidences étudiantes, les résidences de services agréées ou les résidences de tourisme sous certaines conditions.

La location en meublé non professionnel peut ne concerner qu’un immeuble.

  

Principe du statut LMNP

 

Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux contribuables pour lesquels la location de logements meublés ne représente pas une véritable activité professionnelle, et ce, contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP).

 Comme tout investisseur immobilier, le LMNP est soumis aux aléas du marché immobilier et à une baisse éventuelle des loyers.

Dans le cas d’un logement loué à un gérant de résidence hôtelière ou de services, la bonne gestion de l’établissement est indispensable au maintien des revenus.

Conditions d’application du statut de LMNP

Le statut s’applique automatiquement quand :

  • le revenu locatif annuel tiré de la location en meublé se place sous le seuil de 23.000 euros par an ;
  • l’activité représente moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal ;

Les revenus du patrimoine (dividendes, coupons par ex.) et revenus fonciers (location nue, SCPI par ex.) ne sont pas considérés comme des revenus d’activité.

Au regard de ces exigences, il apparaît que la majorité des loueurs en meublé seront soumis au régime des loueurs en meublé non-professionnels.

Fiscalité du statut de LMNP

Les revenus issus d’une location meublée sont imposables au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des [Value]revenus fonciers.

Le loueur en meublé bénéficie du régime micro-BIC si ses recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 32.600 € pour l’imposition des revenus 2011. Dans ce cas, il lui est octroyé un abattement forfaitaire de 50%. Cependant, l’application du forfait ne lui permettant pas d’imputer de déficit, mieux vaut pour lui opter pour un régime réel d’imposition : le « réel simplifié » ou le « réel normal ».

Ce faisant, certaines charges seront déductibles si l’immeuble est inscrit au bilan de l’entreprise, comme par exemple :
- les intérêts de la dette contractée,

- l’amortissement de l’immeuble,

- les impôts fonciers,

- la cotisation d’assurance,

- les droits d’enregistrement et frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien.

Les déficits provenant de l'activité de location ne peuvent être imputés sur le revenu global mais seulement sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire ceux résultant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel, et ce, pendant 10 ans.

Les éventuelles plus-values réalisées lors de la cession des immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières et non plus au régime des plus-values professionnelles applicable aux loueurs en meublé professionnels.

Les immeubles acquis seront donc totalement exonérés de plus-values immobilières au bout de quinze années de détention et au bout de 30 ans à partir du 1er février 2012.

Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF.


Récupération de la TVA  

En règle générale, la location en meublé effectuée par un particulier est exonérée de TVA, sans possibilité d’option.

Le LMNP peut cependant récupérer la TVA, sous réserve de respecter des conditions strictes :
Le logement doit être situé dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classée ;

L'investisseur doit conclure un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de l’établissement d’hébergement offrant au moins trois des quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison ;

Les loyers perçus sont soumis à la TVA ;

Le fait d’écarter l’application de la franchise en base de TVA emporte automatiquement l’application de plein droit d’un des 2 régimes réels d’imposition au niveau des BIC.

 

Réduction d’impôt sur le revenu pour investissement dans certaines résidences

Cette réduction d’impôt est réservée aux personnes physiques qui exercent une activité de loueur en meublé à titre non professionnel.

Le mécanisme de cette réduction d’impôt est calqué sur celle issue du dispositif Scellier et s’élève à 11% en 2012 du prix de revient du bien immobilier, répartie sur 9 années à parts égales. L’investissement est pris en compte dans la limite de 300.000 euros.

La réduction concerne les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ainsi que les logements achevés depuis au moins 15 ans qui ont fait ou font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, dans certaines résidences accueillant du public, et notamment :
- les établissements d’accueil, de soin de longue durée et résidences avec services des personnes âgées ou handicapées ;

- les résidences avec services pour étudiants ;

- les résidences de tourisme classées.

L’avantage fiscal est accordé à condition :

  • que le bien acquis soit loué nu pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence,
  • que cette location prenne effet dans le mois de l’acquisition du bien ou de son achèvement s’il est postérieur,
  • que l’engagement de location soit maintenu,
  • et que le bien ne soit pas cédé dans ce même délai de 9 ans, sauf certains cas d’invalidité, licenciement ou décès du contribuable.