Est considéré comme loueur professionnel la personne, qui est inscrite en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles (taxes comprises) ou retirait de l'activité de loueur 50 % au moins de son revenu.
Le LMP est considéré comme un commerçant à part entière. Cette qualité interdit la pratique de cette activité commerciale à certaines professions libérales.
Les logements situés en résidence de tourisme font partie des LMP. Par contre, les résidences de service offrant des prestations hôtelières n'entrent pas dans la catégorie.
Les loueurs en meublé professionnels sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Les recettes sont imposés au régime réel (normal ou simplifié). L'option pour le régime réel simplifié d'imposition ou le régime normal est valable 2 ans reconductible tacitement.
Le statut de LMP offre fiscalement plusieurs avantages :
Imputation des déficits :
Lorsque l'activité se solde au cours d'un exercice par un déficit fiscal, il peut s'imputer sans limite sur le revenu global. Cette défiscalisation est d'autant plus intéressante que la tranche d'imposition est élevée. Il est important de noter que pour être imputable sur le revenu global, ce déficit ne doit en aucun cas provenir d'un amortissement.
Dotations aux amortissements et prévisions :
En effet, la déduction des amortissements est limitée au montant des loyers diminué des autres charges déductibles. La fraction d'amortissement qui n'a pu être imputée au titre de l'exercice constitue une réserve d'amortissements fiscaux reportable sans limitation de durée et toujours sur les revenus de même nature. Précisons que le mobilier est amorti linèairement sur une durée comprise entre 5 et 10 ans et que l'immeuble est amorti sur une durée comprise entre 20 et 40 ans pour sa valeur hors terrain.
Les plus-values :
Si les recettes annuelles génèrent moins de 250 000 € HT de BIC, l'investisseur peut être exonéré de l'impôt sur les plus-values au bout de 5 ans d'activité.
Les plus-values réalisées lors de la cession du bien sont exonérées d'impôt si l'activité de loueur professionnel est exercée depuis au moins cinq ans, et si les recettes brutes locatives de la dernière année n'excèdent pas 152 600 €. Cette durée s'apprécie au niveau du loueur professionnel et non du bien loué.
Les sociétés qui sont imposées au régime fiscal des sociétés de personnes : EURL, SARL de famille, SNC..., bénéficient également de cet avantage.
Dans le cas où les recettes dépassent 152 600 €, l'exonération ne s'applique plus, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles à court ou moyen terme.
court terme, moins de deux ans : il y a taxation au titre de l'impôt sur le revenu.
long terme, plus de deux ans : dans ce cas, la plus-value est considérée à court terme dans la limite du montant de l'amortissement déduit des bénéfices et à long terme au-delà. Cette dernière est taxée au taux de 27 % (taux de base de 16 % + prélèvements sociaux, CSG, CRDS de 11 %).
La TVA :
L'investisseur peut récupérer la TVA grevant ses acquisitions mobilières et immobilières et celle des frais d'acquisition. Cette récupération peut se faire en une seule fois. Seuls certains types de biens sont assujettis à le TVA, il s'agit des résidences de tourisme classés, des villages de vacances classés ou agréés, des résidences offrant au moins trois des quatre services para hôteliers suivants (accueil, ménage quotidien, fourniture de linge de maison, petit-déjeuner), et à ce titre certaines maisons de retraite, certaines résidences pour étudiants, certains gîtes ruraux.....
Les loyers sont en contre partie, soumis à la TVA à 5,5 %.
L'ISF:
Les biens loués par des loueurs en meublé professionnels sont considérés comme biens professionnels, de ce fait ils n'entrent pas dans le calcul de l'ISF.
La loi n° 98-1266 du 30/12/1998 restreint les possibilités d'exonération à l'ISF des loueurs professionnels. En effet, pour être exonéré d'ISF, le loueur doit retirer de l'activité un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000 € représentant plus de 50 % de ses revenus. Les revenus pris en compte sont ceux de l'ensemble du foyer fiscal et doivent être exclusivement constitués par les revenus professionnels.
La taxe foncière :
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière. Ils peuvent en être exonérés les deux premières années s'ils investissent dans le neuf. Ils sont aussi assujettis à la cotisation minimale pour ce qui est de la taxe professionnelle.
La transmission :
Le LMP bénéficie en cas décès du régime de transmission des petites entreprises et pourra donc profiter d'un abattement de 75 % sur la valeur des biens ou des titres transmis. Il peut par ailleurs bénéficier du paiement différé et de l'étalement du paiement des droits de transmission (décès et donation) sous certaines conditions.
Le volet social :
Le statut de LMP entraînant l'assujettissement aux cotisations sociales (retraite et prévoyance), permet de continuer à valider des trimestres pour la retraite même après avoir cessé son activité professionnelle. Le statut de LMP peut être intéressant pour les professionnels avec des carrières en dents-de-scie tels que les sportifs de haut niveau ou les artistes, car il leur permet de bénéficier d'une couverture maladie quelle que soit la fluctuation de leurs carrières.
