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Loi PINEL

Ce nouveau dispositif de réduction d'impôt concerne les investissements en logements dans le secteur intermédiaire. Le dispositif PINEL vient à compter du 1er septembre 2014 en remplacement du DUFLOT;

Le dispositif est inclus dans la Loi de finances pour 2015; mais s'applique de manière rétroactive dès le 1er septembre 2014.

Le dispositif PINEL bénéficie aux contribuables qui, entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016, achètent ou font construire un logement neuf ou assimilé. Le logement doit être destiné à la location nue à usage de résidence principale et se situer dans une certaine zone géographique. Comme pour la Duflot, la Pinel n'est pas limitée à l'acquisition ou à la construction d'un seul logement par an, l'investisseur peut faire jusqu'à deux logement Pinel par an.

L'avantage pour l'investisseur sera une réduction du prix de revient du ou des logement (s) (plafonné à 300 000 €) répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

Le taux de réduction n'est pas le même selon que l'investisseur s'engage à louer l'appartement sur 6, 9 ou 12 ans.

Le taux de réduction sera différent également selon que l'investissement est réalisé en Métropole ou Outre Mer.

 

Personnes concernées

Les bénéficiaires de cette réduction sont les personnes physiques domiciliées en France (au sens de l'article 4 B du CGI), qui achètent un logement directement ou par l'intermédiaire d'une société de personnes non soumise à l'impôt sur les sociétés.

La réduction d'impôt est également applicable aux associés de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). A la condition que le quote-part de revenu de chaque associé soit soumis en leur nom à l'impôt sur le revenu. Le bénéfice de l'avantage fiscal est subordonné à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement répondant aux caractéristiques du dispositif PINEL.

 

 

Logements concernés

Ouvrent droit à la réduction d'impôt les opérations réalisées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016, les acquisitions de logements neufs ou en VEFA.

Le logement doit être destiné à la location nue et se situer dans une zone géographique où la demande en logement est supérieure à l'offre (zone A, zone A bis, zone B1 et zone B2).

La réduction d'impôt est exclusivement réservée aux logements neufs respectant la réglementation thermique correspondant au label RT 2012.

 

Localisation des immeubles

Les immeubles doivent :

- être situés en France métropolitaine ou en Outre Mer.

- pour les immeubles situés en métropole, être situé dans les communes classées en zone A bis, A et B1 ou en zone B2 bénéficiant d'un agrément délivré par le préfet de région compte tenu du déficit en logement de la localité.

- pour les immeubles situés en Outre Mer, le logement doit se trouver en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Matin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie Française et dans les îles de Wallis-et-Futuna.

- satisfaire à des conditions de volume de surface, de confort et de sécurité.

 

Engagement de location

Le propriétaire du logement doit s'engager à le louer nu pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, à usage d'habitation principale. L'investisseur doit s'engager à louer dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou la date d'acquisition si celle-ci est postérieure.

En cas d'investissement par l'intermédiaire de SCPI, l'associé doit conserver les titres jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.

 

Conditions de la location

Le locataire doit être une personne physique autre que le propriétaire. La grande nouveauté, c'est que l''engagement de location peut être conclue avec un membre de son foyer fiscal (ascendant et descendant du contribuable).

La réduction d'impôt au terme d'une même année est limitée à deux logements par an.

Cependant, le plafond annuel d'investissement reste à 300 000 €. Elle est applicable aux souscriptions de parts de SCPI-Pinel dans les mêmes conditions mais subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un logement éligible à la réduction d’impôt.

Le loyer mensuel par mètre carré et les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser un plafond fixé par décret et ils doivent être apprécié à la date de la conclusion du bail.

Les baux conclus en 2014 dans le cadre du dispositif PINEL en Métropole, les plafonds 2014 de loyers mensuels au m², charges non comprises, sont fixés comme suit :

 

Plafonds de Loyers au m²

Zones concernées

Délimitations des zones

16,72 €

zone A bis

Paris + 29 communes (proche banlieue )

12,42 €

zone A

Agglomération Parisienne, Côte d’Azur et Genevois français

10 €

zone B 1

Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer, la Corse et les Îles

8,68 €

zone B 2

Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou limitrophes chères, la limite de l'Île de France

 

Les baux conclus en 2014 dans le cadre du dispositif PINEL Outre-Mer, les plafonds 2014 de loyers mensuels au m², charges non comprises, sont fixés comme suit :

 

Plafonds de Loyers au m²

Zones concernées

Délimitations des zones

10 €

zone A bis

Guadeloupe, Guyanne, Martinique, Réunion, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

12,42 €

zone A

Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna

 

A ces plafonds de loyers sont par la suite appliqué un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est calculé de la manière suivante :

 

Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/Surface du logement

 

 

 

Le coefficient multiplicateur ne peut être supérieur à 1,2.

Par surface du logement, on entend la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du CCH à laquelle on rajoute la moitié (limité à 8 m² par logement) de la surface des annexes.

 

Les niveaux de ressources maximum des locataires applicables pour les baux conclus en Métropole en 2014 sont :

 

 

Lieu de location

Composition du foyer locataire

ZONE A bis

ZONE A

ZONE B1

ZONE B2

Personne seule

36 831 €

36 831 €

30 019 €

27 017 €

Couple

55 045 €

55 045 €

40 089 €

36 079 €

Personne seule ou couple + 1 personne à charge

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 389 €

Personne seule ou couple + 2 personnes à charge

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

Personne seule ou couple + 3 personnes à charge

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

Personne seule ou couple + 4 personnes à charge

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

+ 12 851 €

+ 11 764 €

+ 8 608 €

+ 7 746 €

 

 

Les niveaux de ressources maximum (avis d'imposition N-2) des locataires applicables pour les baux conclus en Outre-Mer en 2014 sont :

 

 

 

Lieu de location

Composition du foyer locataire

Guadeloupe, Guyanne, Martinique, Réunion, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna

 

Personne seule

36 502 €

29 751 €

Couple

54 554 €

39 731 €

Personne seule ou couple + 1 personne à charge

65 579 €

47 780 €

Personne seule ou couple + 2 personnes à charge

78 550 €

57 681 €

Personne seule ou couple + 3 personnes à charge

92 989 €

67 854 €

Personne seule ou couple + 4 personnes à charge

104 642 €

76 472 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

+ 11 659  €

+  8 531 €

 

 

Montant de la réduction

Elle varie en fonction de la durée. Plus longtemps l’acquéreur loue le logement et plus la réduction d’impôt est importante.

Le taux de réduction d'impôt pour les investissements réalisés en métropole est de :

12 % pour un engagement de location de 6 ans (à raison de 2 % par an),

18 % pour un engagement de location de 9 ans  (à raison de 2 % par an)

21 % pour un engagement de location de 12 ans (2 % par an de la 1ère à la 9ème année, puis 1 % de la 10ème à la 12ème année) .

 

Le taux de réduction d'impôt pour les investissements réalisés en Outre-Mer est de 26 % pour un engagement de location de 6 ans, de 29 % pour un engagement de location de 9 ans et 32 % pour un engagement de location de 12 ans. pour les investissements réalisés Outre-Mer.

 

La réduction d'impôt est basée sur le prix de revient du logement acquis dans la limite d'un plafond par m², avec une base de réduction plafonnée à 300 000 € tout comme le Duflot ou encore le Scellier.

La réduction est étalée sur 6, 9  ou 12 ans par parts égales et elle est possible quelle que soit la tranche d'imposition du contribuable. La réduction est imputée sur l'impôt dû au titre de l'année de la souscription, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes.

Le solde de la réduction d'impôt imputable qui excéderait l'impôt annuel dû par le contribuable ne devrait pas être reportable les années suivantes comme dans le cadre de la Loi Duflot.

En cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits à l'indivision.

La réduction d'impôt est calculé sur 100 % (au lieu de 95 % habituellement) du montant de la souscription pour l'associé d'une SCPI.

La réduction d'impôt est limitée à un deux logements par an.

 

Conditions de maintien de la réduction

La réduction PINEL ne peut se cumuler, pour le même logement, avec le dispositif DUFLOT, BORLOO ancien, avec la réduction d'impôt accordée au titre de certains investissements Outre-Mer, ou encore avec les réductions d'impôt accordées au titre de certains investissements de restauration immobilière réalisés dans le secteur sauvegardé.

En cas de rupture de l'engagement de location ou en cas de démembrement du droit de propriété de l'immeuble ou des parts, la réduction d'impôt sera reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient l'événement. Par contre, en cas d'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, en cas de licenciement ou en cas de décès ou de son conjoint ou partenaire soumis à imposition commune, il ne sera pas effectué de reprise.